随着中国中产阶级迅速壮大，蓬勃发展的消费品零售市场为现代物流业提供长期机遇。同时，过去十年来国内线上零售飞速成长，电商及消费者对高品质的物流配套设施和高效及时的供应链配送也提出了新的需求。此外，产业升级中逐步向产业价值链的中高端迈进，高新技术产业和装备制造业的发展也为物流需求提供了充足动力。

仲量联行大中华区评估咨询部总监刘嘉敏表示：“我国物流行业的高标库占总量比重不足5%。在‘零售+电商+高端制造业’三轮驱动下，优质物流仓储的供需缺口将不断扩大，未来高标库市场存在较大发展空间。”

基于此，仲量联行评估咨询服务部最新发布“物流市场活跃指数研究”报告——《纵观物流格局，洞察活跃市场》旨在提供与物流市场相关的经济、社会和产业等因素的整体化梳理，以洞察全国主要物流市场的活跃程度，明晰物流市场活跃能级的分布格局。

三大维度、42个指标综合衡量，评价物流市场活力

基于经济水平、社会基础和产业发展三大维度，仲量联行评估咨询服务部结合宏观经济数据、市场行情数据和物流行业专家意见，设计出物流市场活跃评价体系，以指数形式体现该物流市场的系统性活跃能级。

在42个评价指标当中，共有39个指标是定量因素，占总体评价体系的92.8%。定量因素主要由市场所在城市及省份的经济基本面、基础设施建设、产业表现（如货运量和货运周转量）和相关产业规模等指标构成。另外3个定性调查因素分别为入驻情况、投资热度和租金走势，是体现该市场物流需求旺盛程度的显性指标，由研究团队向活跃在物流地产租赁、交易、评估一线的行业专家进行调查问询得出指标数据。

在物流市场活跃第一梯队的城市当中，来自粤港澳大湾区或长三角城市群的城市超过八成，分别为广州、深圳、上海、苏州、东莞。结合评价体系的指标数据来看，这些城市的共性在于：均被列为国家级物流枢纽和全国综合交通枢纽的战略地位、居民可支配收入和社会消费品零售总额远超研究样本城市平均水平、工业实力雄厚、投资热度较为高涨。

苏州及东莞作为非省会城市表现突出

苏州和东莞是第一梯队市场中仅有的非直辖市、非省会和非经济特区的城市，在并不具备战略地位优势的情况下，其物流市场活跃程度仍然表现突出。

就苏州市而言，在物流市场活跃指数研究的评价模型下，其经济水平子维度在三大维度中得分占比最高，其中最突出的优势在于所在省份及自身所具备的雄厚的工业实力。2018年，苏州市规模以上工业企业数量达到9851个，并以33,354亿元人民币的规模以上工业总产值居于研究样本城市第二，仅次于上海市，强大的经济水平和工业基础催生并支撑起强劲的内生需求。

与此同时，比邻上海的优越地理位置让苏州直接承担上海市物流仓储的外溢需求；建设国家级物流枢纽中心、全国综合交通枢纽中心的战略方向的提出，更是为区域便捷交通网络的建设和供应链高效配送的实现创造巨大机遇和潜能。

东莞与苏州物流市场的需求结构相似，东莞作为大湾区的新兴经济增长极和广深卫星城市，其高标仓需求增长模式也由不断攀升的内生需求和来自广深的外溢效应所构成。

而不同点则在于，东莞的物流仓储需求则更多受益于粤港澳大湾区在科技产业与创新产业等第三产业的优势：2018年，广东省的第三产业产值以54,710亿元居于全国省份之首；在5G、人工智能、机器人技术、基因技术等创新密集型行业奠定的基础之上，未来大湾区科技产业的聚集性和联动性必然进一步提升，对相关服务业的需求也将持续强劲。

本次“物流市场活跃指数”研究模型的指数赋权结合了智力经验与数据形态，其中专家打分法糅合了物流交易、租赁和评估一线专家的市场认知与专业判断，熵权法根据数据本身的分布特征总结指标重要性程度，两种方法互相印证，互相权衡，共同提炼出兼具定性与定量的指标权重测算方法。