从一个原点、一个基点，形成一条线。 

从一个点、两个点再到一条线。 

从一个点、两个点、三个点，再到一条线。 

…… 

第一条线叫“物流地产”，原点是“远洋集团”，基点是“中国物流资产”。

第二条线叫“冷链”，起点是“九曳供应链”，而后是“郑明现代物流”。

第三条线叫“仓配运”，三个点分别是“发网”、“驹马物流”和“壹米滴答”。

最近，很多媒体报道的“远洋资本大物流投资版图”，大抵可以用这样一幅画面来表述。 

一家地产集团为何要涉足物流行业？为何要构建这样一张物流版图？构建的基本逻辑是什么？物流版图的前景又会怎样？ 

笔者试图以物流行业的视角来解构远洋资本的大物流投资版图，希冀为产业发展带来一些借鉴。 

“物流血统”+“地产基因”+“金融属性” 

在现代社会，虽说绝对的“出身决定论”会有失偏颇，但又不能因此而否定家庭出身的重要性，出身往往意味着禀赋和资源。 

对于远洋资本而言，其作为远洋集团的投融资平台，是远洋集团实现第四步战略转型（即“以卓越房地产实业为基础，具有领先产业投资能力的投融资集团”）的“主力军”。远洋集团的前身是“中远房地产开发公司”，主要是为中远集团（主业为海洋物流运输）解决不动产管理问题而诞生。而远洋集团现任董事局主席李明在1997年担任中远房地产总经理前，先后担任中国汽车运输总公司副总经理、中远国际货运有限公司副总经理，共计十余年。因此，无论是从企业的血缘关系，还是从掌舵者的职业经历来看，“物流”都已浸入骨髓。 

其次，远洋集团主业为房地产，自1993年诞生以来快速发展，目前资产总值高达2500多亿元，年销售额超过700亿元，拥有土地储备超过4500万平方米（截止2018年3月）。远洋集团拥有丰富的地产项目开发建设、运营管理、工程营造乃至物业服务等经验。地产基因决定其核心优势，核心优势决定其能力半径。 

再次，从股东背景来看，远洋集团的两大股东分别是中国人寿和安邦保险，具有典型的金融属性，可以在业务模式、资源利用等层面实现共同合作与优势互补，促进双方业务发展。 

在房地产行业面临空前调控的当下，转型几乎成为所有房地产企业必须面对的课题。远洋集团早在2014年就提出了第四步战略转型目标，即“以卓越房地产实业为基础，具有领先产业投资能力的投融资集团”。远洋资本在远洋集团战略转型中扮演着“主力军”和“排头兵”的角色，一些带有探索性质的新业务往往由远洋资本担纲完成。 

“冷链”+“仓配运”+“物流地产” 

远洋资本的物流投资版图并非一蹴而就，而是摸着石头过河、一点点“试水”，逐步搭建确立了“冷链”+“仓配运”+“物流地产”三条投资主线。

2016年7月，远洋集团认购中国物流资产股份数亿美元，成为其H股IPO最大基石投资者。扔下第一块石头时，或许谁都不知道，这一块是会“沉下去”、还是成为“下一步”的支撑。 

远洋资本副总经理林川指出，涉足物流投资，选择“赛道”时，一开始很为难，2016年看到传统大众物流已形成“顺丰+四通一达”的基本格局，而门槛相对较高、发展更加不成熟的冷链物流正是一片蓝海。

于是，在2017年1月远洋资本投资了九曳供应链。而后在与九曳供应链接触时，又了解到其上游企业郑明现代物流，也进行了投资。在市场相对较小的冷链领域，远洋资本已通过“九曳”和“郑明现代物流”两家头部企业，占据冷链物流的“主航道”，冷链物流领域投资已基本完成。

经过2017年，远洋资本物流PE投资思路也开始逐渐明晰。物流投资在远洋资本乃至远洋集团内部的地位也获得极大提升，由此前的远洋资本PE投资四大领域之一，上升为远洋集团五大战略新业务之一。 

物流投资地位的提升或许意味着，远洋资本作为“排头兵”，在物流投资领域的“试水”获得远洋集团充分肯定。 

远洋资本股权投资高级总监王瑞参与了对一系列物流企业的PE投资。他说，中国正处于经济转型期，消费拉动经济增长的特征越来越明显。消费导向型的新模式将推动物流产业、物流设施及与之关联行业的快速增长。除寡头垄断的快递行业外，中国的“仓储、配送、运力”等关键环节都仍处于“跑马圈地”的时代。运用资本的力量加速优质企业的成长乃至推动同业并购整合，提高行业集中度将是当务之急。 

在持续跟踪一年后，远洋资本物流PE投资团队在2018年初，先后投资驹马物流、壹米滴答和发网供应链三家优质企业。三家企业分别在“同城配送”、“零担”和“仓配一体化”等领域处于领先地位。

 

物流地产也是远洋集团2018年大力开拓的新业务。远洋资本大力发展物流地产业务既是地产转型的形势所迫，也是物流企业内生需求激发。 

物流业是现代经济发展的基石，而物流地产则是现代物流业发展的基础支撑。21世纪初，中国房地产行业处于黄金时代开端，开发商还没有物流地产的概念。普洛斯则看中这一缺口，进军中国物流地产行业，大量收购土地，与本土企业进行战略合作，开发长远的市场资源，这样的发展模式持续了近15年。 

2014年前后，传统地产转型成为大势所趋，于是部分开发企业将目光转向物流地产和产业园区。同时，互联网电商、零售百货、快消品等行业的高速发展也带动了物流产业的爆炸式发展，各类物流企业对物流地产的需求更为迫切。 

远洋资本在2017年底、2018年初发力物流地产投资，显然是具有上述两大考量的：即“传统地产转型”和“物流企业刚需”。 

远洋资本副总经理周岳分管物流地产业务。他介绍，从物流资产端分析，远洋资本的布局也将按照级数来分布，一级为北上广深及其辐射的卫星城市，二级为重点二线城市、省会城市及交通枢纽，三级为区域性节点。这样的投资逻辑恰好与开发业务的城市布局不谋而合，促成了资本和地产开发板块的协同。

集中投资+攀溯投资+多维协同

远洋资本物流投资版图构建的根本逻辑是什么？核心考量是什么？ 

林川指出，远洋资本物流投资版图的构建并非自上而下完成的，而是在一个个的单体项目的投资中，在实践中摸索总结出来的。这一投资版图的构建简单来说，有两层逻辑，物流PE投资逻辑、PE投资与地产协同逻辑。物流PE投资逻辑，即坚持“集中投资＋攀溯投资”的投资策略。远洋资本一般在选定物流细分赛道的基础上，投资优质企业，然后沿着产业链上下游做投资布局。PE投资与地产协同逻辑，即通过PE投资为地产赋能，增加土地空间上附着物，使得土地或房产增值。

王瑞举例，对九曳供应链和郑明现代物流的投资就遵循“集中投资”和“攀溯投资”的策略。这种策略使得投资团队对企业的了解更多维、全面、深入。此外，被投企业本身有上下游的协作关系，被投企业可抱团发展。 

他说，“对于郑明现代物流是战略性的投资，我们既是郑明现代物流的第二大股东又是非常好的合作伙伴。投资之后，远洋资本和郑明现代物流共同成立了一支60亿元人民币的冷链仓储基金，为郑明现代物流专门定制化的打造场地、销地的冷库，来实现全国网络的布局，计划在两年内为郑明现代物流实现百库的计划。” 

王瑞指出，一些优质的物流企业其实并不愁融资，很多国内外知名的金融机构都会去争抢份额，但远洋资本为什么能拿到？被投企业对远洋资本的注资有怎样的期待？远洋资本投后上又做的怎么样？ 

他说，比如壹米滴答这样的明星企业，C轮投资方有普洛斯、厚朴投资和源码资本，远洋资本之所以能够领投2.5亿元，最核心的原因就在于，远洋集团重资产属性，能够为被投企业提供包括物流仓储等更多基础设施建设方面的支持。 

凭借较强的土地开发、空间提供能力，远洋资本吸引了众多业内顶尖的空间运营商，并对运营商背后的整个生态圈产生虹吸效应，引导被投企业之间互相赋能，最终远洋资本形成了“为运营商提供土地、空间”以及“运营生态圈投资布局”独一无二的核心竞争力。 

纵观远洋资本投资的六家物流企业，可以总结出：远洋资本物流项目投资偏重于市场规模巨大、具备高成长性、处于各个细分领域头部并且都有助于实现经济结构调整和产业升级目标的优质企业。 

（1+1）+（1+1+1）+（1+1）+……>？ 

远洋资本的物流投资版图的未来会怎样？ 

不妨先提出一个数学问题： 

如果， 

1+1>2、1+1+1>3， 

那么， 

（1+1）+（1+1+1）+（1+1）+……>? 

王瑞指出，远洋资本所投资的物流企业：中国物流资产、九曳供应链、郑明现代物流、壹米滴答、发网、驹马物流等都是各细分领域高速成长的龙头企业，基本上每年成长率都在40%左右。 

远洋资本物流投资版图和物流生态圈已基本奠定，现在远洋资本正在投后赋能和投后管理上下大功夫，促进被投企业之间深度捆绑和多层次协作，激发、释放生态圈内部的协同潜能。另外，远洋资本的物流地产业务也在快速推进，物流地产对物流企业扩大网络布局等方面的积极作用还未发挥，潜力还很大。 

他认为，物流网络布局和物流供应链将是中国物流企业制胜未来的决定性因素。而物流地产的支撑、产业链和供应链的协同将成为跨越式发展的“催化剂”。 

远洋资本物流投资下一步的重点在哪？ 

王瑞介绍，远洋资本正在搭建产业基金“远洋资本现代物流股权投资基金”（30亿元人民币），这一举动已经受到了物流行业和金融机构的广泛关注。未来远洋资本在物流领域的投资重点是以物流投资为基础向整个供应链领域进行“攀溯”。中国供应链管理体系还很薄弱，未来提升空间巨大，而且每个供应链细分领域的发展驱动因素也不尽相同。

“商流”：中国目前80%的企业仍是中小微企业，这些企业的成长需要商贸渠道的拓宽；

“资金流”：“牛鞭效应”（供应链上的一种需求变异放大现象，是信息流从最终客户端向原始供应商端传递时，无法有效地实现信息共享，使得信息扭曲而逐级放大，导致了需求信息出现越来越大的波动，此信息扭曲的放大作用在图形上很像一个甩起的牛鞭）在中国正被逐渐放大，这使得企业资金的运转承压，必将有力推动融资方式由“信用融资”向“资产融资”演进；

“信息流”：人工智能、区块链、大数据等前沿技术在供应链领域未来的应用场景丰富多彩。

王瑞表示，“远洋资本物流投资未来会重点布局，在新零售、供应链金融、智慧物流方面会花更多的力气去寻找优质的企业，也希望他们能够加入我们的物流生态圈。” 

对一个投资人来说，测算一家企业的未来成长前景，或许并不是什么太难的事（即便不准确），但测算一个投资版图的前景呢？或许无法定量，但有远见者或许可以看到这样一幅图景： 

三条主线向两端延长，连接更多的点。点变大，线变粗，交集不断扩大。更多的点，直接相连，形成新的主线…… 

有一句话，“散是满天星，聚是一团火”。