今年年初，王石对于万科“独立出三个事业部”的规划现在都已逐一浮出水面。其中产业地产的蓝图尤为引人瞩目。
　　7月31日，万科北京区域首席执行官兼北京公司总经理刘肖宣布，万科将与北京链家地产展开精装业务合作。同一天，几个月前宣布上市计划的万科物业，与首创置业成立了新物业公司，以更好地管理双方物业资源。
　　与此同时，万科产业地产上市路线也被曝光。上海万科产业地产事业部负责人郑华透露，到2017年底，如果一切顺利的话，产业地产将会被拆分上市。
　　按照万科的规划，到2017年底、2018年左右，产业地产重资产部分将产生550亿元的总收入，租金约50亿~60亿元；轻资产部分能有11亿元的收入，利润约为3亿元，利润率达25%~30%。
　　今年6月，万科物流地产事业部已经被拆分为独立的公司，并与美国黑石基金合作，欲打造中国版“普洛斯”。
　　与物流地产板块相比，万科的产业园区轻资产化步伐相对滞后。数据显示，万科主要的产业园区项目约有60%用于销售，剩余部分持有出租，资产证券化程度很低。
　　未来，万科不会选择重资产持有，而将在园区的运营管理方面发力。在郑华看来，传统的产业地产商大多停留在基础的园区服务，行业对增值服务的需求尚没有得到满足，而万科想要尝试的就是：重服务，偏运营。
　　分拆计划
　　细心的记者们察觉到了名片上职位的变化。半年前，上海万科副总经理、产业地产事业部负责人郑华如今的头衔是“产业资产管理公司总经理”。
　　作为万科产业地产最重要的试点之一，上海万科极力想把自己的产业地产模式做成集团范本，并在全国推广。目前，上海万科的产业园区有6个，管理面积150万平方米，约占集团产业地产总量的15%~20%，其目标是，到今年年底将管理面积拓展到13个园区。
　　万科产业地产战略正逐步明晰，其主要推手郑华的背景却颇为神秘。2014年年中，万科在上海成立产业地产事业部，郑华任事业部总经理。当年10月底，上海万科联手天安数码城在上海北蔡拿地。除此之外没有更多关于郑华的报道，在万科的官网上亦没有其详细履历。
　　在此前接受采访时，郑华表示：“我们成立了一个关于园区的运营团队，这个团队基本上涵盖了目前大家所认知的园区的投融资等功能，还有一些公共属性的功能，例如文化、艺术、教育。”
　　一位了解万科的人士向记者透露，郑华先前的工作更多是上海万科的项目文化平台打造和后期运营，接手上海万科产业地产事业部后，公司也希望其能够打造产业地产事业板块的运营平台。
　　2014年10月29日，在上海万科领航商务品牌发布会上，备受瞩目的徐汇万科中心项目正式揭幕，上海万科的商务理念、企业服务理念首次被公开定义，上海万科商用服务体系“星商会”也首次亮相，其背后的主要负责人也是郑华。
　　在计划中，万科的产业地产服务平台也将围绕“星商会”展开：成立全国化的产业资产管理公司，轻重结合，重资产部分包括园区的销售和出租；轻资产主打“星商汇”产业服务品牌，面向万科内部以及外部的产业地产开发商，快速复制，输出品牌和管理实现盈利。
　　不过，财务出身的郁亮更希望产业地产板块以高利润率证明这个板块的潜力。按照万科的初步设想，到2017年底，万科产业地产的轻资产收益应达到11亿元，实现利润3亿元，利润率达到25%~30%。
　　“如果一切顺利的话，产业地产将会被拆分上市，正常情况下是60倍估值，市值差不多也有180亿。”郑华表示。
　　轻资产路径
　　与产业园区相比，万科物流地产的轻资产化显然走得更快。从独立起，万科就携手黑石共同亮相，显然是希望能以黑石强大的资本运作能力为自己的物流地产轻资产化撑腰。
　　不过，目前市场分析人士的共识是，黑石主要是一个纯粹的财务投资者——在国内市场上万科负责攻城略地，黑石则从国际资本市场上为项目寻找资金，万科会长期管理运营物业，但是不一定会长期持有。在客户稳定、现金流达到一定要求后可以通过黑石将资产打包出售。
　　这一手法与万科此前在部分商业项目中尝试过的轻资产路线类似。
　　去年9月24日，万科以16.51亿元的价格出售旗下全资子公司上海万狮置业有限公司90%的股权，并与买方就万狮置业的未来经营及管理订立合营公司协议，万科仍将负责万狮置业旗下项目后续的开发与运营。
　　此前，万科还与凯雷签署了《万科凯雷商业地产战略合作平台之意向书》。根据《意向书》，双方将会成立资产平台公司，万科与凯雷的股权比例分别为80%、20%。“这些合作都是以万科在联营公司中的绝对经营管理权作为前提而成立的。万科与凯雷合作绝不是卖商业。”彼时负责商业地产业务的万科高级副总裁毛大庆在接受媒体采访时强调。
　　“如果物流地产也是这么做的话，风险并不大，”上海凡宜和仓储有限公司常务副总经理郑卫华认为，“即使不成功，算上项目成本、土地溢价，再加上一些利润，转手也是不难的。”
　　倘真如此，物流地产对于万科的意义只是将自己的拿地能力与黑石的资金实力结合，以拿—建—售的模式实现资本的快速流动，从而实现高投资回报率的目标。
　　不过目前看来，万科似乎并不想只赚快钱。“我们希望在后期的运营方面赚钱。现在都在做轻资产持有，我们可能不会大量持有物业，更多让基金去持有或者以合作的方式持有，留下运营部分的收益长期做下去。”郑华表示。
　　这意味着万科必须在整个产业地产领域集中注意力将技术、服务、客户、平台等园区运营难点逐一攻克。对万科而言，这将是更大的挑战。