垄断中国物流地产市场13年后，外资开发商们终于迎来了一个够分量的本土对手。
　　万科董事会秘书谭华杰6月19日向记者确认，万科已经成立了万科物流地产发展有限公司，在国内办公，这意味着万科正式进军物流地产行业，目前万科已经拥有了武汉阳逻和贵阳龙里两个物流地产项目。
　　这次出击其实“蓄谋已久”。根据记者统计，2014年开始，万科先后在武汉、上海、贵州成立或者收购了物流仓储公司。在香港，万科至少成立了20家与物流相关的企业。
　　谭华杰还表示，万科将和世界上最大的另类资产管理者之一黑石集团合作，合作的方式依不同项目而定。黑石主要的角色还是财务投资人——双方合资成立项目公司，万科全权负责操盘。万科会长期运营管理物业，但不一定会长期持有。在客户稳定、资金收入稳定之后，他们会采取证券化的退出方式，也就是将物业放到境外或者国内的REITs市场上。
　　??“在我们不动产领域要找蓝海市场不容易，物流地产就是。”谭华杰曾在今年4月接受记者专访时称，他认为目前中国物流地产领域基本空白，前十名全是外资背景，但是每年的开发能力也非常有限。
　　这确实是一块诱人的蛋糕。根据普洛斯的市场调研数据，目前中国的人均仓储面积是美国的1/12，虽然有5.5亿平方米的物流设施，但其中现代化物流设施仅仅为1/5，1.1亿平方米。他们判断，不出15年，中国的人均仓储面积将达到美国的1/3，这也意味着中国的物流仓储面积将达到24亿平方米，其中现代化物流设施的市场规模将达到2.5万亿美元。
　　中国的市场太过庞大，即使聚集了几乎世界上所有有实力的物流地产开发商，市场空间依然巨大。但这个市场一直被有外资背景的垄断者们控制着，中国的十大物流地产开发商几乎全部有外资背景，本土出身的宝湾、维龙也有大量股份握在普洛斯手中。
　　万科一开始就来势汹汹，2015年，他们计划开发超过100万平方米的物流物业，这已经超过目前排名第二的嘉民。来自澳大利亚的嘉民2001年入华，目前拥有180万平方米的物业，每年的建筑规模高达80万平方米。
　　最大的物流地产巨头普洛斯2002年进入中国，在35个城市开发了185个物流园区，物业总面积1180万平方米，是中国最大的物流地产开发商，规模几乎是之后九家开发商的总和。现在，普洛斯在中国的年增长率依然高达38%。
　　高速增长要归功于中国高速发展的电子商务行业。中国的在线零售销售自2006年以来增长了约70倍，年复合增长率高达84%，而未来三年，规模还将翻一番，达到5.6万亿元人民币（约合9100亿美元）。
　　谭华杰告诉记者，万科会从经济活跃，对物流需求高的长三角、珠三角、环渤海，以及内地的大型城市开始，逐渐形成全国性的布局，“不会局限在一二线城市。”
　　这考验着万科选择布局的能力，过去的两年里，600亿的热钱流向了物流地产。物流地产最重要的两个布局点北京和上海已经面临土地供应紧张，而其他最重要的三个城市天津、成都和武汉，已经出现了短期的泡沫。
　　目前，上海大块完整的仓储用地主要集中在郊县，而市区内的零散土地主要集中在国企手中。由于空间的限制，上海市政府目前更鼓励发展港口物流，对城市配送用地的控制比较严格。同时，上海现代化物流设施的空置率也已经达到了16%，其中临港区的空置率已经达到了40%。
　　1.5线和二线的重点城市也不容乐观。嘉民中国区运营总经理黄炜告诉记者，过去的几年，天津、武汉、成都政府供应了大量的物流土地，这几年物流地产的供应会集中释放，导致供应的增长速度超过需求，政府现在已经在控制供地的规模。
　　根据仲量联行的报告，地理位置优越、土地政策宽松的城市最近几年已经出现了供应高峰。武汉的现代化仓储从2011年到2015年增加了8倍以上，从8.5万平方米激增到了69万平方米，而且今后三年还规划供应90万平方米。
　　在这样的背景下，开发商对优势地块的争夺将越来越激烈。黄炜说，物流地产和住宅、办公都一样，选址要考虑“地段、地段还是地段”，尤其是要有便利的交通，海港、河港、空港的土地资源是不可以替代的。这样稀缺的资源必然会引来各家的争夺。
　　现代化仓库供过于求的苗头也开始出现。武汉的空置率已经达到了33%，而2011年时是完全满租的。成都的空置率也从2011年的0.6%飙升到了20%。
　　万科长于住宅开发，转向陌生的物流地产，将极大地考验他们的开发和学习能力。现代化物流设施对于施工的要求极高，一名资深的物流地产从业者向记者表示，“虽然万科住宅开发能力强，但是万科造过钢结构的住宅吗？造过三吨荷载地平的住宅吗？更别说政府会要求你的物业要与当地的产业结构相适应。”
　　对此，万科看起来信心满满，他们的回应是“万科这样的房地产开发公司去做物流地产，是没有任何担心的，越复杂越能体现我们的能力”。
　　能否获得大型租户的认可也是万科需要考虑的问题。第三方物流公司、制造业和零售业企业是物流地产最大的客户群体，而它们已经大多是普洛斯、嘉民、安博的长期客户。比如联邦速递、亚马逊、UPS和DHL都是普洛斯的客户——普洛斯60%的租户是跨国公司的零售、物流、消费品企业；嘉民的客户则有顺丰、宜家和迪卡侬等。除非万科具有明显的租金和服务优势，否则很难让他们转投万科。而如果没有这些大租户撑腰，万科也无法完成网络化的布局。
　　万科深知这一点，他们的策略是从内资企业中去挖掘客户。普洛斯、嘉民、安博等开发商虽然垄断着市场，但是他们的租户主要来自于外资企业。近年来，内资企业，尤其是随着以三通一达、顺丰为首的快递行业以及唯品会、京东等电商崛起，未来将会成为物流地产最重要的租户，这正是万科的机会。
　　万科要和市场上的巨头抗衡，最重要的武器是更低的融资成本。以上物流地产巨头后面有着加拿大养老基金、新加坡政府投资公司这样的大金主，融资成本可以说是物流地产最重要的因素——低于5%是最理想的。所以虽然有很多地产商都想做物流地产，但光是这一条就将大多数人拒之门外。
　　对此，万科方面表示，将融资成本控制在6%以下完全没有问题，集团做物流地产的核心能力是在国外资本市场的融资能力，万科的信用和号召力都有非常显著的优势。
　　而黑石的加入将可以带来大量热钱，黑石准备成立130亿美元的全球房地产基金，同时其针对亚洲房地产市场的50亿美元基金也已经筹集完毕。
　　现在唯一的问题是，以快速腾挪著称的黑石是否有耐心等待资产的升值——物流地产项目的培育期要3到5年，回报期更是可能长达10年。2010年，黑石旗下的工业地产基金IndCor成立，仅仅4年就收购了1100万平方米的产业，而美国最大的专注工业地产的DukeRealty基金发展1100万平方米的物业用了42年。从它在美国运营物流地产和工业地产的方式来看，黑石不见得有耐心等待万科成长，它很可能和万科联手进行大手笔收购，完成物业积累。
　　然而，在嘉民等巨头看来，万科不足为惧，甚至可能成为巨头们发展壮大的垫脚石。黄炜告诉记者，他们并不担心，甚至欢迎新的开发者加入，“一旦万科意识到自己的成本比我们高，它就会把物业卖给我们。”