2003年普洛斯将物流地产带入国内，开启了物流地产的发展史。相比住宅及商用地产，高收益和高需求的背景让其收益率可观，因此大受地产、电商、金融大鳄追捧。但在强调融资能力，运营能力和规模效应的物流地产领域，赚钱并没有想象的简单。

问题一：什么是物流地产？

物流地产不等于仓储厂房，因为物流地产的核心竞争力在于其提供的服务。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。在工业仓储用地的建设指标逐年下降，同时地价逐年上升的情况下，粗放型物流地产开发已经不再适用，物流地产商作为物流企业和消费者之外的第三方，渐渐演变为提供一揽子中间服务的企业，不仅能通过精细化的设施高效解决存储和配送问题，还能够给物流企业提供指导，如普洛斯给入园企业提供解决方案。

物流地产也不是物流公司，因为它始终属于“地产”，经营的是物流业务的不动产载体，比如物流园区、仓库、配送中心、分拨中心等等。因此顺风、德邦、DHL不是物流地产领域的企业，而普洛斯，宝湾，嘉民，丰树，安博，航港，才是这个领域的知名企业，传统地产企业万科、万通、复星、绿地、中天城投，以及电商菜鸟（阿里巴巴）、京东、苏宁则是这个领域的新手。

问题二：物流地产为什么能火？

根据世邦魏理仕的数据，物流地产的远期回报率明显高于住宅及商业地产。在2008-2013年五年，北京和上海的高档住宅投资回报率分别为2.6%和3.0%，购物中心的投资回报率分别为5.0%和4.5%，写字楼的投资回报率分别为4.8%和4.5%，而物流设施的投资回报率则分别为6.5%和6.7%。优质物流设施达到8%以上。2013年北京、广州、苏州、杭州、武汉、沈阳等主要城市优质仓库租金普遍接近或超过1元/平方米/日，上海、深圳等城市部分优质仓库租金接近或超过1.5元/平方米/日。

高回报背后，是高质量物流设施的供需不匹配。需求方面，以和物流行业相互依存的电子商务市场为例，其在三年内复合年均增长率达到107%，近十年的复合增速达65%，对物流行业的数量和质量提出较高要求；“双十一”网上购物节的兴起更是对物流业在“短时间大流量”方面的考验，“快”成为电商制胜的关键要素之一。但物流设施的供给量远远落后与需求，根据根据中国物流协会的数据，目前中国人均仓储面积仅为0.41平方米，为美国的1/12，且75%以上的仓储设施无法满足现代物流的需要。面对当前物流市场的攀升的需求，当前国内物流设施在数量和质量上都远远不够。

在这样的情况下，各路电商、房企和金融资本纷纷加码物流地产。电商当中，阿里巴巴菜鸟网络在重庆、成都、郑州等地与政府签订了超过1000亩的供地协议；京东自2007年进军物流地产领至今，仓储面积超过100万平方米，在360个核心城市有850多个自营配送站。

房企方面，万科牵手黑石凯雷及KKR布局物流地产，绿地集团成立了产业地产事业部，中天城投50亿投资贵阳保税区的进出口物流，五洲国际与普洛斯达成合作协议发展商业物流园。金融领域，本地基金增资、境外资金涌入，如加拿大养老基金之前所投入的10亿美元资金已几近全数投资，又对嘉民中国物流基金进行了新一轮注资5亿美元；以厚朴投资牵头包括多家大型国有企业和领先的投资机构组成的投资财团与普洛斯签署了高达25亿美元的战略投资协议；中国平安也新近成立了物流、不动产等部门，并成功收购Vailog及民营仓储物流设施，此外还通过投资1号店等电商机构曲线进入。

问题三：物流地产怎么做？

有钱就是任性，我要进军物流地产！但…我到底要做啥呢？

具体来说，物流地产的核心可以分为三个模块：开发，运营及金融工具。

物流地产开发

地产开发是物流地产业务的基础环节，顾名思义，是将土地建设成可以使用的物流中心，然后将开发建成的物流中心交付给地产运营方用于出租，或是出售给物流地产基金或是第三方获取收益。以普洛斯为例，地产开发业务的收入在主营业务收入中占60%左右，是公司收入最主要的来源，并且贡献了30％左右的主营业务利润。再往下，物流地产的开发又可以分为自建以及定制化两种服务。

物流地产运营

地产运营管理业务负责将地产开发业务部门开发建成的物流地产出租给客户使用，从而取得租赁收入。以普洛斯为例，地产运营管理业务的收入在主营业务收入中虽然只占了30％左右，但却贡献了50％以上的收益，是盈利性很强的业务。

物流地产运营部门的收益对于出租率和租金率的影响较为敏感。以普洛斯为例，在租金水平不变的情况下，出租率1%的变动将对公司全年的税前收益造成约510万美元的影响；而平均租金率每变动10%，会使税前利润波动900万美元。因此，对物流地产商而言，稳定的客户群、强大的客户黏性至关重要。

所以，物流地产商往往会提供收购与回租服务，以提高自身服务水准，同时满足客户不断增加的财务目标。其操作过程为，地产公司将客户目前拥有的物流设施购买回来，将其设计规划后，根据长期业务关系签订租约再回租给客户，让客户继续使用这些现代化物流设施。这种模式的益处在于，客户（物流公司）可以削减对固定资产的投入，而将其主要精力投放在核心业务上，因此大大提高了资产回报率，减少企业负债率。

地产基金管理

由于物流地产资金需求大，回收周期长，因此借助地产基金进行轻资产运作是国际上一贯模式。以普洛斯为例，基金管理部门负责组织投资者募集资金、收购地产、设立基金，由普洛斯作为基金经理管理基金以及基金旗下的地产，获取基金管理费收入和基金分红收益。普洛斯地产基金主要通过向地产开发部门收购或是向第三方收购获取地产。

通常普洛斯在基金管理平台持股15%-50%左右，相当于获得一个2-7倍的股权资金杠杆。因此，基金管理部门的收入在主营业务收人中虽然仅占了6％左右，却贡献了14％左右的主营业务利润，成为普洛斯盈利性最强的业务，同时基金对于投资的回流使其成为资本循环中的关键节点。

区别于传统物流地产依靠收取租金来收回投入，地产基金可将新建成的物业资产置入基金平台，提前兑现开发的收益，加速了资金的回笼，实现了高周转、高杠杆和高回报的轻资产运营模式。这也是万科、黑石、KKR意图在物流地产上采取的开发方式。

自建服务。由物流地产商自行开发建设标准化、通用型的物流设施，再将其出租给客户使用，并提供物业管理服务，是物流地产最主要的运作模式。这种灵活机动的租赁方式，使得客户可以按照实际需要租用不同面积、不同位置的仓储设施，从而降低了客户的经营风险。

定制化服务。物流地产商根据客户的特定要求，为客户选择合适的地点，在设施规模、合同条款等方面满足客户的定制化要求，建设与管理其专用的物流设施，以及后期为客户提供便捷、高性价比的物流设施与物业管理服务。如普洛斯有一套成熟的“普洛斯运营管理系统”，提供的强大物流配送网络涵盖了仓储设施的整个流程，通过策划、构建与设施管理来实现。其为阿迪达斯量身打造了国内最大的单体库作为中国的配送中心，极大的阿迪达斯提高了在华的物流运营效率和物流服务品质。

以普洛斯为例的物流地产业务结构

问题四：物流地产的钱真那么好赚？

咦，有这么好赚的钱吗，我不会破产吧？

在普洛斯的带动下，物流地产领域热闹非凡。但蓬勃同时，让人不免担心以下的四点，容易让土豪又吐又嚎：

首先是融资难。由于投资周期长，资金沉淀大，银行、上市等渠道远远不够，需要借助基金信托。大家看到普洛斯的成功，是因为他是亚洲第一、全球第十的房地产基金管理公司，有全球的REITS融资通道。但国内的学徒们，由于国内的金融环境，即使财大气粗如万科万通，其融资难度也远高于境外的普洛斯。

其次是拿地难。由于仓储物流对GDP贡献不高，尽管中央物流行业利好政策频出，但是真正落地的不多。并且，在一二线城市工业用地指标逐年下降的情况下，普通物流地产商拿地也会愈加困难。

第三是附加服务要求高。和所有做的好的产业地产开发商一样，物流地产商的角色并不是一个空间提供者，而是一个领路人。例如裕廊旗下的腾飞集团，可以对企业提供咨询服务，华夏幸福大力发展自己的产业创投基金，普洛斯可以为客户提供一整套解决方案。因此，要想做物流地产商，首先需要对物流行业有着深刻的理解和前瞻的洞察。

最后是竞争大。中国的物流地产目前已经是绝对寡头垄断情况，普洛斯不论在市场占有率上，还是在融资、开发、运营、服务水平上，都轻松甩中国企业十条街。在这样的竞争局面下，本土企业想要出现后起之秀，任重而道远。