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房地产并购持续活跃，仓储需求增加促物流地产发展

发布时间：2018-01-04 10:04:50 中国房地产报

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普华永道日前发布《房地产并购市场2017年中期回顾》，2017年上半年，中国境内地产相关的并购交易总金额达到446亿美元，同比增加78.5%；并购交易数量207起，同比增加24.7%。今年的房地产并购市场持续活跃。

国内并购加速“大鱼吃小鱼”

从目前的案例看，第二季度尤其是7月的百亿级并购案例，显著提升了行业并购规模。

在7月结束的这场“世纪大并购”中，融创以438.44亿元对价收购万达旗下13个文化旅游项目公司91%的权益，富力以199.06亿元接手万达旗下77家酒店资产包，交易总金额达637.5亿元。这是迄今中国房地产史上最大规模交易。

普华永道指出，国内房地产市场的区域冷热不均、国家政策的变化、房企资金来源限制，意味着未来将有越来越多房企并购案例，未来房地产市场份额将被大型房企及正在急速成长的中型房企占据，中小型房企将逐步退出市场。

“随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现，我们预计未来房企集中度还将进一步上升。”普华永道中国房地产行业并购服务主管合伙人翟黎明表示，“为了尽快做大企业规模，获取稀缺土地资源，股权并购受到大中型房企的青睐，成为企业扩张的主要方式。”

业内人士称，大中型房企希望进一步扩张规模，小型房企也在加速转型或退出房地产行业。不少限购城市的土拍政策已经将小房企直接挡在门外；监管层对资金的进一步收紧，也让小型房企难以生存。“大鱼吃小鱼”将常态化，行业整合进一步加强。

物流地产成为海外并购方向

普华永道报告称，2017年上半年，房地产海外投资共37起，金额达376亿美金，在传统地产海外并购受政策影响的情况下，房地产企业纷纷转向物流地产投资。

“主要的地产海外投资仍集中于美国、英国及香港等发达地区的**城市，但东南亚等发展中地区的投资在快速增加。”普华永道称。

另据记者了解，国内房企也有在发展中国家开发大盘及新城项目。目前，包括碧桂园、富力、雅居乐在内的多家国内开发商已在马来西亚布局逾15个项目。

“中国电商的迅速发展对全球物流地产的需求急剧增长，今年上半年出现多起物流地产行业的大型跨境并购。”普华永道报告称。

据记者不完全统计，今年以来光是物流地产海外并购就有三例：

4月，海航旗下香港上市公司海航实业发布公告，拟以13.99亿新加坡元收购新加坡上市物流公司CWT全部股份。CWT集团在新加坡管理约1030万平方呎自有及租赁仓储空间，包括新加坡约240万平方呎的宏大综合物流中心。

6月，中投集团宣布以138亿美元的价格收购黑石集团旗下欧洲物流地产公司Logicor的全部股份，是欧洲有记录以来第二大规模的房地产交易。Logicor目前拥有和运营的物流地产规模达1360万平方米，分布于17个国家，其客户包括亚马逊等。

7月，万科A公告，公司（拟占股21.4%）联合厚朴投资、高瓴资本、中银集团投资有限公司、普洛斯管理层，共同参与新加坡上市的亚洲最大物流地产公司——普洛斯的私有化。根据比例计算，万科出资将达到170亿元人民币。

仓储需求增加促物流地产发展

物流仓储产业的蓬勃发展带动了物流地产的繁荣。

随着中国进入电商时代，物流仓储需求快速增长。公开数据显示，2011—2016年，中国线上零售总额的复合增长率为44%。2016年，国内线上零售总额达到5万亿元，同比增长31%。国内快递业呈现爆发式的增长，其上游仓储业的投资规模也不断攀升。

业内人士分析称，目前我国的物流仓储产业，无论是从数量、还是质量上都远远落后于发达国家水平，而这也意味着我国的物流地产存在巨大开发空间。

据前瞻产业研究院发布的《2017—2022年中国物流地产行业发展模式与投资分析报告》，2016年，国内物流地产经过急速发展，已经拥有大约14亿平方米仓储设施，2016年仓储业投资达到6808亿元，2008—2016年的复合增速达到18.7%。由此可见我国物流地产市场空间较大，这也是众多房企投资物流地产的原因。

据记者了解，除万科外，其他一线房企对于物流地产的热情也在逐渐升温。绿地参股东航物流混改试点，平安作为第二大股东支持碧桂园购买中集产城25%股份，荣盛宣布牵手菜鸟网络等。来自仲量联行关于物流地产的报告显示，今年至少有254亿美元的中国资本投向了物流地产。

仲量联行华东区物流地产部总监黄晖表示，目前中国物流地产的投资市场才刚刚起步，考虑到中国电商和整个零售市场的发展、规模及速度，物流地产还有巨大空间，相信投资规模也会逐年提升，未来类似大宗交易也将频繁发生。