在上海，写字楼和商业的体量都将在今年创下新高，对于投资者来说，巨大的供应量也将带来更多的投资风险。因此，在投资市场，对商办物业投资意向变得愈加谨慎，与此同时，投资者也在进一步寻求新的潜力领域。

“就机构投资者而言，如今判断物业的投资价值已从城市细分到区域，再细分到板块以及物业定位等，变得越来越精细。此外，投资者对于资产的配置注重的是物业长期持有的价值以及具有相对稳定的回报。这就驱使机构投资者有意分摊风险，将目光投向新兴并且回报相对稳定的物业领域，诸如物流地产、特殊类型的物业之中。”领盛投资管理董事总经理周灏接受采访时表示。

上海工业用地量骤减八成

造成物流设施的供不应求

周灏进一步表示，随着中国互联网消费层面的不断提升，越来越多的投资者看好国内的物流地产。据CBRE数据统计，2014年中国零售电商占总零售消费比的10%，也就是说中国人消费出去100元的花销中有10元是用于网上消费。而截至2015年第三季度，中国主要城市中高标准物流仓储设施存量约2600万平方米，仅为全国的物流仓储设施存量的3%。美国即使是传统零售，其物流空间是国内的4倍，网上零售则要达8倍之多。至此，由于国内零售消费基数庞大且持续呈双位数增长，尤其是电商的跳跃式发展，是支撑国内高标准仓库市场发展潜力的基本逻辑，而目前仅3%的高标准仓库占比无疑令这种潜力的量级充满想象。

回看上海的物流地产，2015年上海工业用地量骤减八成，高标准物业设施的短缺，与电商、跨境购等带来的强劲需求叠加在一起，造成物流设施的供不应求。周灏在采访时就表示，领盛在一些一二线城市持有的物流地产投资项目，还在动工阶段，就已有客户投来意向，探讨承租事宜。仲量联行也表示，在缺乏新增供应的背景下，净吸纳量的增长有望将空置率拉低至个位数，许多此前累积的空置面积已被去化。而供应的紧缺，也致使2015年的物流仓储设施租金上涨迅猛。

全球投资者加快进驻国内物流地产脚步

强劲的利好势头势必引来全球投资者的关注，领盛投资管理、基汇资本等在等纷纷注资中国物流开发企业；黑石、加拿大养老基金万豪剑桥也投资中国的物流地产基金；普洛斯亦出资人民币20亿以收购中储股份15.5%的股权，并宣布双方将共同出资36亿人民币成立合资公司以开发130万平方米的土地。从外。国内不少开发商也在积极布局物流市场，绿地去年已逐步将工业物流地产作为房地产主业转型升级的主攻方向加以推进；万科目前已在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都等地正式获取6个物流地产项目；万通控股也分别与TCL、汇源等合作开发工业物流地产，复星、华夏幸福、富力等房企也不甘示弱，纷纷涉足物流领域。

然而，周灏坦言，目前国内的物流运营、管理水平尚处初步阶段。以日本为例，目前虽已有较为成熟的物流地产市场，但是现代化大型物流仓库在其市场份额仍低于10%，所以物流地产的开发潜力仍然很大。这些都是领盛在十年的驻地运营时间里的观察所得。总的来说，国内的投资者现在对物流地产是长期看好，眼光也放的更为长远，不急于快速得到回报。